התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) - תהליך הנעשה באזורים ותיקים שם מצב המבנים והתשתיות ירוד בדרך כלל, ללא ממ"ד, ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה. התהליך מאפשר חידוש ו\או ריענון מבנה מגורים בודד או מספר מבנים, שיעמדו בתקני רעידות אדמה חדשים ובניית ממ"ד. תהליך כזה מתאפיין אף בשיפור חזות האזור. בדרך כלל מלווה ההתחדשות העירונית בהגדלת הצפיפות באותו איזור.

בתקופה האחרונה תהליך כזה עונה גם על הדרישה שנוצרת בשל מחסור בקרקע באזורים העירוניים.

הממשלה נתנה את דעתה בשנות התשעים לצורך בתמריצים וקביעת דרכים לקידום מתחמים להתחדשות עירונית. גם הכנסת חוקקה כמה חוקים שמטרתם לעודד פעילות ציבורית ופרטית למען יעד זה. 

תהליך של התחדשות עירונית מתחיל לעיתים ביוזמת הרשות המקומית המזהה צורך לכך באזורים נחשלים. על ידי שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) מאפשרות הרשויות לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר וכן לשפר את תשתיות התחבורה על ידי חידוש כבישים וטיפול בבעיות החנייה, במקביל לחידוש חזות האזור. שינוי התב"ע תוך מתן הקלות במיסים והיטלים, מעודד יזמים המזהים פוטנציאל לרווח כספי ואלה הם, במרבית המקרים, המוציאים לפועל של רעיון ההתחדשות.

מהי התחדשות עירונית?

בעל הנכס/הדירה

בהתחדשות עירונית כולם מרוויחים 

היזם

בעלי הדירות לא יישאו בכל עלות כספית כלשהיא 

שיפור הנראות של שכונות ישנות

חידוש התשתיות הקיימות

עמידות טובה יותר בפני רעידות אדמה

התאמה לתקנים מודרניים של כיבוי אש

שימוש יעיל יותר בשטחים בנויים כפתרון למחסור בקרקעות

שמירת עתודות הקרקע במדינה

ניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור קיימים

 

רענון דמוגרפי של מרכזי הערים (כניסת משקי בית צעירים)

מניעת התנוונות המרכז העירוני, מבחינה פיזית וחברתית

חיזוק ההישענות על תחבורה ציבורית

עליה ברמת איכות החיים

 

הרשויות והמדינה

דירה חדשה, גדולה יותר בשטחה מהדירה

הקיימת הכוללת:

ממ״ד

מרפסת שמש

חניה

מפרט דירה בסטנדרט מודרני

 

בניין בתקנים חדשים הכוללים:

עמידה ברעידת אדמה וכיבוי אש

מעליות

לובי מפואר

נגישות לנכים ועגלות

 

ערבות בנקאית להבטחת קבלת הדירה החדשה

מימון שכירות דירה חלופית לכל תקופת הבניה

מימון הובלת תכולת דירה לדירה החלופית

מימון הובלת תכולת דירה לדירה החדשה

מימון שכ״ט עו״ד המייצג את בעל הדירה

 

שיפור באיכות החיים

עלייה משמעותית בשווי הנכס

רווח מבניית תוספת יחידות דיור למכירה

עלית ערך הנדל״ן לאחר השבחת המבנה

הקלות מס הנתנות בביצוע הפרוייקט על ידי המדינה

אהדה ציבורית ואפשרות ליצירת חותם במרקם העירוני

ההתחדשות העירונית פועלת בשלוש אפשרויות: 

אפשרות פינוי בינוי

 

מתחם פינוי בינוי, הוא סטטוס של שטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים בעלי תשתיות משופרות. משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו הוא עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה.

מטרת ההכרזה היא לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולהביא לשיפור בתדמית העיר, שכן השטחים המוכרזים נמצאים בדרך כלל בשכונות שמצבן הסוציו-אקונומי ירוד.

במסגרת עסקת פינוי-בינוי חותמים דיירי הבניין המפונה על הסכם עם היזם. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מדירתם הנוכחית, וזאת ללא עלות נוספת לבעל הדירה, ובכלל זה, תשלום שכר דירה חלופית בזמן הבנייה, ערבות על פי חוק מכר לקבלת הדירה החדשה. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה או מבנים גבוהים יותר ובעל מספר דירות גדול יותר, כאשר חלק מהדירות ניתנות לדיירים הקודמים, וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. כיום נדרשת הסכמה של 100 אחוז מבעלי הזכויות לפינוי-בינוי. במידה ויש הסכמה של 80 אחוז מבעלי הזכויות בפרויקט, ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים.

 

מסלולי פינוי בינוי

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין, ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי בלבד. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי או עיבוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים המפונים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ של שירותי הבנייה. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס.

גודל המתחם במצב הקיים צריך למנות לפחות 24 יחידות דיור או יחידות עסקיות.

 

מסלול רשויות מקומיות

במסלול פינוי-בינוי רשויות מקומיות משתתפים ארבעה גורמים:

א. הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, הכוללת נציג משרד השיכון ונציגים ממשרד ראש הממשלה, משרד האוצר, משרד הפנים, המשרד להגנת הסביבה, משרד התחבורה ומנהל מקרקעי ישראל. הועדה משמשת זרוע מטעם הממשלה לקידום הפרויקט, קובעת ומעדכנת כללים ונהלי עבודה, בוחנת את המתחמים שמציעות הרשויות המקומיות וממליצה לממשלה להכריז על מתחמים כעל אזורי פינוי-בינוי.

ב. הרשות המקומית, אשר אחראית ליוזמה ולפעילות הציבורית במתחמי פינוי-בינוי. היא אחראית על הגשת המתחמים הראויים לדעתה לפינוי-בינוי לוועדה, יצירת מערכת תקציב סגורה לכל מתחם מוכרז ולנהלה בחשבון בנק נפרד, עריכת התקשרויות עם אנשי מקצוע שונים לצורך הכנת מסמכי תכנון לרשויות שנבחרו, קידום התכנון הסטטוטורי במתחם, תכנון עבודות הפיתוח וביצוען והקמת מוסדות ציבור בהתאם לתוכנית שהוגשה לוועדה, בקרה על המועסקים מטעמה במשך כל ביצוע הפרויקט, ודיווח תקופתי לוועדה על התקדמות הפרויקטים.

ג. מנהל הפרויקט/החברה המנהלת – נבחרים על ידי הרשות המקומית ומשמשים זרוע ביצועית שלה. עליהם לקדם את הפרויקט במסגרת התקציב ולוחות הזמנים שנקבעו לו.

ד. בעלי הנכסים – הפעולות למימוש הזכויות על פי התוכנית החדשות, לרבות קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה, יבוצעו בידי בעלי הזכויות בנכסים ובאחריותם המלאה והבלעדית.

כדי לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות ניתן פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי בנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים והנחות בארנונה.

 

 

אפשרות עיבוי (חיזוק ותוספות)

מחודש יוני 2001 מפעילה הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית את מסלול עיבוי, שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בנייה באזורים בנויים, ללא צורך בהריסת המבנים הקיימים, אם כתוספת קומות ואם כבניית אגפים חדשים. המסלול מיועד לשכונות מגורים בלבד. למעשה, הדייר מוכר ליזם את מלוא זכויות הבנייה והרכוש המשותף, אך לא את הדירה עצמה. בתמורה, הוא מקבל שירותי בנייה של תוספות לקיים. בפרויקט עיבוי-בינוי ניתן להרחיב את הדירות הקיימות תוך ניצול שטחים בתוך ומחוץ לבניינים, היזם מקבל זכויות בנייה המאפשרות הוספת קומות מגורים על גגות הבניינים הקיימים.

מתחמים אשר יימצאו מתאימים למסלול זה יומלצו לממשלה על ידי הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית להכרזה כמתחמי עיבוי.

מסלולי עיבוי

מסלול רשות מקומית כמוסבר לעיל

 

מסלול מיסוי כמוסבר לעיל

אפשרות תמ"א 38

התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אושרה בשנת 2005 על ידי ממשלת ישראל, והיא נועדה להמריץ דיירים, שגרים בבניין אשר נבנה לפני ה-1.1.1980 לחזק את ביתם מפני רעידות אדמה. זאת, תוך קבלת הטבות משמעותיות.

תמ"א 38 פועלת בשני דרכים

תמ״א 38/1 - חיזוק מבנים

חיזוק המבנה\ים יכלול חיזוק על פי תקן רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה). התוספת חייבת לכלול ממ"ד.

הקמת קומות נוספות בהן ייבנו דירות חדשות ו\או להרחיב את שטח הקומה המפולשת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

התמ"א מאפשרת גם הוספת מעלית, ודורשת הצגת פתרון חנייה עבור הדירות החדשות.

תמ״א 38/2 - הריסה ובניה

תכנית המאפשרת להרוס בניין, העומד בקריטריונים של תמ"א, לבנות במקומו בניין חדש, תוך קבלת זכויות בנייה והטבות מס המוקנות מתוקף התוכנית.

התוכנית חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ה-1.1.1980, אשר מהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם. במקרה זה רשאית הועדה המקומית להתיר את הריסת המבנה והקמתו מחדש בתוספת הזכויות שהתמ"א מעניקה.

על פי דעת המהנדסים, הריסת הבניין ובנייתו מחדש עדיפה על חיזוק מבנה קיים. כיום נדרש רוב של 80 אחוזים מן הדיירים על מנת לבצע תמ"א 38/2.

תהליך הוצאת היתר לביצוע פינוי בינוי לפי התיקון השני של תמ"א 38 הוא מהיר יותר מאשר התהליך המקביל של פינוי בינוי.

תיקון תמ״א 38/3 א׳

ביום 21/11/2016 אושר תיקון 3א' להוראות תמ"א 38.

התיקון מבהיר את אופן חישוב זכויות הבניה.

בין היתר נקבע מנגנון לתוספת קומות כדלקמן :

תוספת קומות מותרת
1.5
2.5
3
3.5
מספר קומות בבניין
1
2
3
4