תהליך פרוייקט התחדשות עירונית

פנייה לקים לוסטיגמן יזום ובניה בע״מ

לקידום הפרוייקט

הסכמה עקרונית של בעלי הנכסים (הדירות) לקידום פרוייקט התחדשות עירונית

בדיקה ראשונית של

היתכנות כלכלית ותכנונית

ע״י קים לוסטיגמן

איסוף פרטי בעלי הנכסים ובדיקת זכויותיהם

פנייה של קים לוסטיגמן לעירייה

לקבלת הסכמה עקרונית לפרוייקט

הזמנת בעלי הנכסים ע״י קים לוסטיגמן לכנס

בו תוצג התוכנית הראשונית וקבלת

הסכמה להמשך קידום הפרוייקט

הסכמה

של 80%

מבעלי הנכסים

המשך קבלת הסכמת בעלי הנכסים

טיפול של קים לוסטיגמן באישור שינוי התב״ע בוועדה המקומית

אישור

התב״ע

בוועדה המקומית

החתמת בעלי הנכסים על הסכם התקשרות מפורט עם קים לוסטיגמן

טיפול של קים לוסטיגמן באישור הוועדה המחוזית

אישור

התב״ע

בוועדה המחוזית

טיפול בסרבנים

הכנות להוצאת היתר בניה ע״י קים לוסטיגמן

קבלת היתר בניה

מציאת פתרונות דיור ופינוי בעלי הנכסים

בניית הפרוייקט

מסירת הדירות ורישומן

פניה לקים לוסטיגמן יזום ובניה בע"מ לשם קידום הפרויקט

לאחר פניית נציגות הדיירים לקים לוסטיגמן נקבעת פגישה עם הנציגים במתחם המדובר. נציגי קים לוסטיגמן יערכו סיור במתחם לקבלת התרשמות ראשונית על האזור (דרכי גישה, גודל המתחם וכו').

במסגרת זו, תרוכז אינפורמציה מנציגות הדיירים על כמות יחידות הדיור הקיימות, גודל יחידות הדירות, מספר הדיירים אשר מראים נכונות להתקדם בפרויקט שכזה, כתובות ודרכי התקשרות מדויקות של הדיירים המעוניינים להשתתף בפרויקט וכו'.

 

בדיקה ראשונית של היתכנות

על מנת שהפרויקט אכן יצא לפועל על קים לוסטיגמן לבדוק האם קיימת היתכנות תכנונית לפרוייקט והאם הפרויקט כלכלי.

 

היתכנות תיכנונית

לצורך בדיקה ראשונית של היתכנות תכנונית, בודק אדריכל החברה את שטח הקרקע והיקף הבניה הקיים ועורך הערכה ראשונית לתכנון חדש אשר ימקסם את האפשרויות לבניה חדשה על פי המגבלות הידועות לו ולאחר בירור ראשוני באגף התכנון וההנדסה בעירייה. בשלב זה, האדריכל מציע מספר אופציות לתכנון שנדונות בהנהלת החברה עד שמתגבשת תוכנית מוצעת, אשר לגביה קיימת סבירות שתעמוד בקריטריונים של הרשות המקומית הרלוונטית.

 

היתכנות כלכליות

במידה והפרויקט רווחי, וזאת על סמך היקף הבניה הקיים אל מול היקף הבניה הפוטנציאלי שנבחן בשלב בדיקת ההיתכנות התכנונית, יקודם הפרויקט.

במסגרת הבדיקה הכלכלית, בודק כלכלן החברה, על סמך הנתונים התכנוניים, את מחירי הדירות באזור, את עלויות בניית הפרויקט, ואת העלויות הנוספות כגון אגרות עירייה, מס רכישה ועוד. במידה וסכום המכירות הכולל של הדירות למכירה עולה על עלויות הקמת הפרויקט כולל בנייה של הדירות שיימסרו לבעלי הנכסים/דירות הקיימות, קיימת רווחיות לפרויקט. במידה ושיעור הרווחיות הוא כמקובל בענף או מעבר לזה אז הפרויקט כלכלי וניתן לקדם אותו.

 

פנייה של קים לוסטיגמן לרשות המקומית הרלוונטית לקבלת הסכמה עקרונית.

קים לוסטיגמן תתאם פגישה עם מהנדס הרשות או מי מנציגיו לשם הצגת התוכנית הראשונית על מנת לקבל הסכמה עקרונית להמשך קידום הפרויקט.

 

הזמנת בעלי הנכסים ע"י קים לוסטיגמן לכנס בו תוצג התוכנית הראשונית לאחר קבלת הסכמה עקרונית מאת הרשות המקומית להמשך קידום הפרויקט.

קים לוסטיגמן תיזום כנס לכל בעלי הנכסים/דירות במתחם, אשר במהלכו מנכ"ל החברה יסביר את עקרונות היזום והביצוע של תהליך "התחדשות עירונית" על כל המשתמע מכך כגון סדר הפעולות, הערכת לוחות זמנים, תמורות בעלי הנכסים/דירות, וכו'.

אדריכל הפרויקט יציג את התוכנית הראשונית של הפרויקט, אשר קיבלה את הסכמתה העקרונית של הרשות המקומית הרלוונטית.

עו"ד החברה יסביר את כל ההיבטים המשפטיים.

בסיום דברים אלה יינתן זמן לשאלות ותשובות.

לאחר מכן יתבקשו בעלי הנכסים/דירות לחתום על כתב הסכמה עקרוני לפרויקט וייפוי כח על מנת שהחברה תוכל לקדם בשמם ועבורם את התכנון מול רשויות התכנון.

 

תכנון הפרוייקט

לאחר קבלת כתבי הסכמה וייפויי כח חתומים מאת למעלה מ- 80% מבעלי הנכסים/דירות במתחם, קים לוסטיגמן ואדריכל הפרויקט יקדמו את תהליך התכנון לקבלת המלצה מאת הוועדה המקומית להגשת תוכנית שינוי תב"ע בוועדה המחוזית הרלוונטית. תכנון לרמה שכזו מצריך העסקה של מספר יועצים נוספים אשר באחריותם יהיה להוציא תוכניות ומסמכים נוספים כגון: מודד, יועץ חנייה, יועץ תנועה, יועץ עצים, יועץ הצללה, יועץ רוחות וכו'. רק לאחר עריכת תכנון מפורט הכולל תכנון של היועצים הנ"ל ניתן להגיש את התוכנית לשינוי תב"ע לדיון בוועדה המקומית.

בשלב זה תעסיק החברה גם שמאי מקרקעין אשר מקובל על ידי הבנקים והרשות המקומית לביצוע דו"ח כלכלי מפורט אשר יציג את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

כלכליות הפרויקט חיונית להמשך קידום התכנון והפרויקט. מבחינת היזם דו"ח זה יאפשר לקבל החלטה להמשיך בקידום הפרויקט עד לסיומו, באופן שיבטיח את מסירת הדירות לבעלי הנכסים/דירות. בנוסף, דו"ח זה יועבר גם לבנק המלווה של הפרויקט על מנת להראות רווחיות ויאפשר הוצאת ערבויות על פי חוק לבעלי הנכסים/דירות.

 

טיפול של קים לוסטיגמן באישור הוועדה המחוזית

לאחר שהתוכנית עברה ואושרה בוועדה המקומית ולאחר ביצוע כל התיקונים על פי ההערות אשר הועלו במסגרת פרוטוקול החלטת הוועדה המקומית ואישור מהנדס הוועדה על קיום התנאים שנקבעו בפרוטוקול, תינתן המלצת הוועדה המקומית להפקדת התוכנית בוועדה המחוזית.

 

קבלת אישור הוועדה המחוזית

הגורם המוסמך לאשר את התוכנית הוא הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית תוגש התוכנית לדיון לקראת הפקדה בוועדה המחוזית ובמסגרת זו יינתנו הוראות שונות לתאום עם גורמים נוספים כגון הרכבת הקלה, משרד הביטחון, רשות שדות התעופה וכו'.

האדריכל והיועצים יפעלו לקבלת האישורים ולביצוע התאומים הנדרשים על פי הוראות הוועדה המחוזית והתוכנית תוגש לדיון בהפקדת התוכנית בוועדה המחוזית לשם פרסום דבר ההפקדה. לאחר מכן, ככל שיתקבלו התנגדויות לתוכנית תקיים הוועדה המחוזית דיון בהתנגדויות ולאחר מכן תאושר התוכנית.

 

הכנות להוצאת היתר בנייה

לאחר קבלת אישור הוועדה המחוזית  יערוך האדריכל תכנון מפורט לפרויקט בשיתוף כל היועצים השונים ותוגש לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה.

 

מציאת פתרונות דיור ופינוי המתחם לקראת עלייה לקרקע

בזמן ההכנות להוצאת היתר הבנייה לפרויקט יקבלו בעלי הנכסים/דירות התרעה מוקדמת של כ- 3 חודשים לקראת פינוי הדירות ובמסגרת זו יתבקשו בעלי הנסים/דירות לאתר דירות חלופיות להשכרה בתקופת בניית הפרויקט.

קים לוסטיגמן תסייע ככל שביכולתה לבעלי הנכסים/דירות על ידי גיוס מתווכים/משרד תיווך לאתר דירות בשכירות לתקופת הבנייה.

יש לציין כי הוצאות השכירות (על פי דו"ח השמאי לדמי שכירות הוגנים על פי המקובל באזור ועל פי גודל הנכס/דירה) ,הוצאות ההובלה לדירה המושכרת וההובלה לדירה החדשה ישולמו על ידי קים לוסטיגמן.

 

בניית הפרויקט

לאחר קבלת היתר הבניה יחל תהליך בניית הפרויקט.

משך בנית הפרויקט יכול לנוע בין שנתיים לשלוש שנים ולפעמים אף יותר מכך, תלוי בגודל הפרויקט.

 

מסירת הדירות ורישומן

לאחר השלמת בניית הפרויקט וקבלת טופס אכלוס (טופס 4) מהוועדה המקומית, ניתן לאכלס את הדירות החדשות.

בעלי הנכסים/דירות הקיימים ורוכשי הדירות החדשות מקים לוסטיגמן יקבלו הודעה מוקדמת מהחברה על כך שדירתם מוכנה ויהיה עליהם לקבלה לידיהם בתאום מוקדם.

בקבלת הדירה נערך פרוטוקול מסירת דירה הסוקר את מסירת כל פרטי הדירה כולל חניה ומחסן (אם יש), ובו נרשמים ליקויים, אם קיימים.

החברה תטפל בתיקון ליקויים שבאחריותה, בתוך פרק זמן סביר שייקבע, בתיאום עם בעל הדירה, בהתחשב בסוג הליקוי.

לאחר השלמת הבנייה תפעל החברה לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הדירות על שם בעליהן.

 

קרדיט : נערך ע"י עו"ד אייל ארנון וצוות קים לוסטיגמן